文/地产金融视界

2025年，中国房地产行业正资格从“限度竞赛”向“品性竞争”的深度转型，一线城市上海成为房企品性达成才气的“试金石”。

从西郊金茂府的质地劣势到金茂璞元的销售数据争议，从张江金茂府的称号变更风云到普陀金茂府的去化逆境，这一系列问题让曾凭借高端“府系”产物树立行业标杆的中国金茂（00817.HK），在上海阛阓堕入公论旋涡。

金茂璞元销售“注水”？

刻下房地产阛阓供需干系发生要紧变化的配景下，购房者维权贯通昭彰提高，对房屋质地、配套体式、销售开心达成等方面的条件愈发严格。大略是为了知足阛阓扩展需求，金茂旗下的高端产物线“金茂府”在近几年运行在上海加快布局。

除了府系产物，中国金茂还推出新一代高端产物——璞系。算作金茂新一代高端产物线璞系上海首座，金茂璞元花样自土拍运行就热度不减。

张开剩余88%

2025年2月20日，上海举行2025年第一批次土拍，其中虹口区C080302单位hk329-11地块，凭借宽敞的地舆位置，招引了中海、保利、招商&绿城、华润&越秀、金茂&庆隆共5家头部房企参与竞买，在经过183轮竞价后，金茂连合新加房企庆隆以89.64亿元竞得该宗地块，楼板价11.75万元/频频米，溢价率达到38.2%，平直成为虹口单价地王。凭据出让条件，花样中小套型不低于40%，计2.97万频频米以上，装修表率不低于4000元/频频米。

关联词，不雅点网等媒体报谈裸露，8月2日，金茂璞元首期房源以备案均价16.6万元/频频米过会，昭彰低于此前传奇单价18万元/频频米，阛阓热心度愈发飞扬。

8月24日，金茂璞元首开，99套房源前期收货170多组认筹，“认购率达175%”、“首开即罄”等词成为金茂璞元的营销热词。关联词，真实的营销数据，大略并不如斯光鲜。

（图源：公众号“金茂上海”）

据国际金融报报谈，9月16日时金茂璞元网签房源79套，一个月后10月16日数据不升反降，已售套数减少至72套，可售增多至27套。戒指10月23日，金茂璞元花样首开99套房源中咫尺已售77套，尚有22套待售。这也意味着布告“售罄”后两个月，金茂璞元仍有超两成房源在售。

通过查询“网上房地产”平台不错看到，戒指2025年11月11日，金茂璞元（一期，备案名为“璞元名筑”）99套可售房源仍有19套可售。如今，金茂璞元二期如故开售，10月29日开盘于今（11月11日），111套房源售出13套，仍有98套在售。

在此之前，中国金茂上海区域其他花样出现了减配、漏水等质地问题。

算作金茂在上国外环外打造的首个“府系”花样，嘉定西郊金茂府于2020年12月交房，2019年临了一次开盘均价为4.64万/频频米，比一期开盘贵出2500元/频频米，售价可排进板块前三。在2019年年报中，中国金茂如斯形容该花样，“本花样延续了金茂绿金质地与豪屋基因，包括12大绿色科技系统，取得国度绿色建筑打算表率2星级打算奖项。”

此外，花样宣传时曾提到，西郊金茂府领有的毛细管网辐照系统、轮回地热泵系统等“黑科技”，能使室内耐久保握恒温，冬天20-22℃，夏天24-26℃，冬暖夏凉。

但这样的“科技明星花样”却在交房半年内，就有70%的顶楼出现了漏水局面。据新民晚报等媒体报谈，小区住有1409户东谈主家。2021年8月，交房半年的统计数据裸露，有105套顶楼住宅漏水。而而后的一年内，问题愈发严重，顶楼住宅渗漏水比例竟高达64.8%。天然开发商聘请了补漏要领，但直到2022年12月仍有110户渗漏水。

（图源新民晚报报谈《新址才委用两年半，100多户家中漏水继续，若何责罚？》）

而最新委用的张江金茂府二期，也被购房者吐槽“严重降标”。一网友创建了一个名为“张江金茂府日常”的公众号，纪录了其买房后的情况。在这个公众号中不错看到两篇著作，《你们齐被烧毁的那些宣传讹诈了？》、《如果你也思购买张江金茂府》，其中提到了两个问题，其中一个是对于近邻横沔玖境·瑞府更名的条约。

据了解，张江金茂府为该花样二期楼盘，而一期楼盘原名为横沔玖境·瑞府，在销售流程中，开发商声称该花样为浦东首座金茂府，但在售卖收尾后却片刻更名，这一情况令不少购房者生疑。但在找到花样关联负责东谈主了解情况时，对方却示意“莫得任何问题”，对于更名他们有齐全的权力。

对于这一情况，上海易居房地产盘考院副院长严跃进示意，金茂在上国外环外密集布局“府系”项指标更名，稀释了品牌的高端定位，导致阛阓领悟繁杂。这种从购房或破费的豪情来说，淌若品性的表率受到质疑，很容易对后续产物的销售带来问题，即影响了品牌的信任度。

他示意，房企应把控高端产物线的扩展节拍，确保每个花样齐适应品牌的中枢价值，若干如故需要有“宁遗勿滥”，精雕细刻的开发模式。“金茂府”的品牌价值高，要阐扬羡慕品牌的高端形象。

在上述公众号的驳斥区当中，有网友示意“二期车库比一期齐不如，严重降标”，还有网友坦言“金茂这样不哀怜我方的羽毛，只会越来越差”。

利润、速率与品牌的失衡

除了金茂上海花样遇到维权、销售数据被质疑“注水”等问题，金茂上海区域的销售事迹也辞谢乐不雅。克而瑞数据裸露，2025年1-9月，中国金茂上海区域全口径销售额为145.17亿元，在上海房企销售额排名第13位，与前三位的招商蛇口、华润置地、保利发展存在约200亿元的差距。

具体花样施展更显分化。在克而瑞发布的《2025年10月上海楼盘销售金额排名榜》中，金茂璞元的成交金额仅有4.33亿元，排名第18位。

严跃进指出，西郊金茂府科技系统失效、金茂璞元销售数据争议等问题，照实反馈出“金茂府”品牌在品性戒指上存在纰谬，导致其品性背书才气下落。

严跃进进一步示意，曩昔在房价高涨的流程中，购房者一般是冲着此类好企业的花样参加的，一般抉剔的可能性小。但在咫尺阛阓调遣的流程中，会愈加热心品性的达成。是以刻下购房者更热心项指标实质委用表率、科技系统羡慕情况及耐久居住体验，而非只是依赖品牌营销。淌若在实质入住流程中发现问题，则很容易产生投诉。至于说部分项指标销售数据有水分，天然是需要企业警示的。往小的说，是一种造作营销。往大的说，央国企若在此类鸿沟不严格管好营销口径，酿成误导，可能会酿成较大的舆情风险。

在此配景下，金茂上海区域也调遣了拿地节拍。2025年以来，其仅在上海临港新片区获取1宗地块，即上海八批次土拍中溢价成交的徐汇滨江地块，楼面价为14.85万元/频频米。

在“房住不炒”的计谋导向下，高端住宅阛阓的竞争已从“观点营销”转向“品性达成”。

在严跃进看来，在上海高端住宅阛阓转向“品性达成”的竞争阶段，金茂上海区域需从地价戒指、产物打算、施工不断、售后管事及品牌传播等维度进行系统性改良。就咫尺来看，户型的打算最容易打动东谈主，可是房价需要有性价比。淌若这两个责任不到位，后续许多责任齐难以取得阛阓招供。同期，要实果然在作念产物，淌若销售方面有问题，要阐扬对待，信得过对每个购房者负责，信得过突显企业项指标行业标杆性。

中国企业老本定约副理事长柏文喜也示意，只消完成“体验-委用-运维-品牌”全链路闭环，金茂才能在上海高端阛阓把信任赤字再行转为品牌红利。

对于金茂上海而言，若何通过开发理念到不断体系的系统性提高，总结产物初心，均衡限度与品性的干系体育游戏app平台，开垦更透明的调换机制，是其在上海这个伏击阛阓握续发展需要面临的问题。

发布于：北京市